专属房地产投资信托是一种简单的房地产投资信托（REIT），由一家公司控制所有权。拥有与其业务相关的不动产的公司可能会发现，将这些不动产捆绑成房地产投资信托基金（REIT）以享受特殊的税收优惠是有利的。这种税收减免策略可用于零售商和拥有许多商店或分行的银行。...
什么是专属房地产投资信托(a captive real estate investment trust)？
专属房地产投资信托是一种简单的房地产投资信托（REIT），由一家公司控制所有权。拥有与其业务相关的不动产的公司可能会发现，将这些不动产捆绑成房地产投资信托基金（REIT）以享受特殊的税收优惠是有利的。这种税收减免策略可用于零售商和拥有许多商店或分行的银行。
关键要点
- 专属房地产投资信托基金是指任何一家公司拥有超过50%股权的房地产投资信托基金。
- 专属房地产投资信托基金通常是子公司。
- 作为房地产投资信托基金，自保房地产投资信托基金享有标准房地产投资信托基金的所有税收优惠。
- 综上所述，对于母公司和子公司而言，专属房地产投资信托基金的会计处理可能比较复杂。
- 会计和税务专业人士应确保他们完全遵守所有联邦和州法律，包括专属房地产投资信托基金。
了解专属房地产投资信托
可以设立一个圈养房地产投资信托基金，利用房地产投资信托（REIT）提供的税收减免。公司可以选择发展或控制REIT的所有权，以获得圈养地位。控制或圈养地位定义为REIT有表决权股份的50%以上。
为管理自己的不动产而建立专属房地产投资信托基金的公司通常将其定性为租赁房地产投资信托基金或抵押房地产投资信托基金。抵押房地产投资信托基金（MREIT）提供抵押资本以保证互惠收入，这通常是房地产投资信托基金收入的基础。公司也可以通过将房地产转让给房地产投资信托基金，然后从这些房地产投资信托基金租赁房地产，从而使用自保房地产投资信托基金。
房地产投资信托
专属房地产投资信托基金是指拥有单一公司控股权的房地产投资信托基金。除此之外，圈套房地产投资信托基金只是房地产投资信托基金。如果一个实体符合美国国税局和美国国税法典第26篇的某些要求，则可以将其归类为房地产投资信托基金。房地产投资信托基金可以是信托、协会或公司，但无论如何，它们都必须选择作为公司征税。
《国内税收法》允许所有房地产投资信托基金将其所有收入分配给股东。这使得房地产投资信托基金类似于税法规定的合伙企业，因为合伙企业通常没有收入，并通过K-1分配所有收入。
房地产投资信托基金必须满足若干要求，才能符合一般房地产投资信托基金的收入分配税减免要求。具体而言，一家公司必须满足以下要求才能获得房地产投资信托基金的资格：
- 公司应纳税
- 每年以股东股息的形式支付至少90%的应纳税所得额
- 至少75%的总收入来自租金、为不动产融资的抵押贷款利息或不动产销售
- 将至少75%的总资产投资于房地产、现金或美国国债
- 至少有100名股东（控股公司可指定高管为股东，以满足这一要求）
如果一个实体符合房地产投资信托基金的要求，它必须支付至少90%的收入给股东，因此允许作为扣除收入分配。按规定分配后的剩余余额按必要的公司税率征税。
附属会计
专属房地产投资信托基金被视为子公司，因此其所有权必须以某种方式计入母公司的财务状况。一般来说，在母公司的财务报表中有三种方法来说明子公司和子公司所有权。公司可以报告合并财务报表，也可以采用权益法或成本法核算所有权。
根据公认会计原则（GAAP），如果母公司拥有超过50%的所有权，公司可以选择创建合并财务报表，综合子公司财务的所有方面。通常情况下，母公司在合并财务报表报告中纳入自保房地产投资信托是没有益处或不适用的。这是因为受约束的房地产投资信托基金（REIT）可以自己获得税收优惠，而这往往是创建它的原因。因此，专属房地产投资信托的所有权通常通过权益法或成本法计入母公司的财务状况。
专属房地产投资信托税收优惠
附带的房地产投资信托税可能会带来一些税收优惠。《国内税收法典》第26篇讨论了房地产投资信托基金的联邦税收，但各州可能也有自己的房地产投资信托基金税收规则，可以增加或减少税收优惠。
一般而言，专属房地产投资信托基金的母公司可以扣除其向专属房地产投资信托基金支付的租金或抵押付款成本，从而减少其应纳税所得额。这不一定是一个巨大的好处，因为它通常会扣除这些费用无论如何。尽管如此，它仍然可以在支付处理等方面创造一些有益的优势。最大的优势之一是母公司从自保房地产投资信托基金获得部分股息分配，这可能会以较低的税率征税。
专属房地产投资信托享有房地产投资信托地位的所有税收优惠。它可以从分配给股东的收入中扣除90%或更高的金额。它还支付任何剩余收入的联邦公司税率。
监管专属房地产投资信托基金的法律
由于自保房地产投资信托子公司可能会创造一些优势，因此有一些针对它们的联邦和州规定。一般来说，大多数立法将俘虏定义为控制50%的所有权。联邦法律要求，任何待遇都是公平的，符合财产估价和公平交易的原则。
有些州有自己的特殊要求。在某些情况下，有一些限制可能会全面消除避税策略。总的来说，会计和税务专业人士应确保专属房地产投资信托基金和专属房地产投资信托基金会计符合所有联邦和州法律。
