什麼是運營資金（ffo）(funds from operati*** (ffo))？

營運資金（FFO）是指房地產投資信託基金（REITs）用來定義其營運現金流的數字。房地產公司使用FFO作為經營業績的衡量指標。

FFO的計算方法是將折舊、攤銷和**資產的損失與收益相加，然後減去**資產的任何收益和任何利息收入。有時按每股報價。在評估房地產投資信託基金和其他類似的投資信託基金時，應使用FFO每股比率代替每股收益（EPS）。

關鍵要點

• 運營資金（FFO）指 房地產投資信託基金（REITs）用來定義其經營活動產生的現金流的數字。
• 房地產公司使用FFO作為經營業績的衡量指標。
• FFO不包括一次性現金流入，如資產銷售收入；相反，它只包括來自商業活動的收入。

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運營資金（FFO）

經營資金的計算公式

以下是計算運營資金（FFO）的公式。

FFO的公式為：

以下是計算FFO的步驟：

FFO計算的所有組成部分都列在REIT的損益表上。

1. 獲取凈收入的數字，這是公司的利潤，位於損益表的底部。
2. 折舊和攤銷是公司有形（有形）和無形資產在該期間的支出部分。折舊和攤銷只是幫助公司分攤資產成本的會計方法。支出金額最終會減少會計期間的凈收入。因此，折舊和攤銷加回到凈收入，以確定實際收入現金或收入從房地產投資信託基金的運作。
3. 加上商業地產銷售的任何損失（如有）。這通常包括長期資產，如物業、廠房和裝置。這些損失被認為是一次性和非經常性的，因此不屬於正常運營的一部分，不應包括在FFO計算中。
4. 從凈收入、折舊和攤銷總額中減去**財產所得的任何收益或收入，以獲得該期間的經營資金。
5. 減去企業賺取的利息收入。利息收入通常不是企業正常運營的常規部分，因此不應包括在FFO計算中。

例如，如果一個房地產投資信託基金的折舊為2萬美元，房地產銷售收益為4萬美元，凈利潤為10萬美元，那麼它的FFO將為8萬美元。

在大多數情況下，投資者不需要計算房地產投資信託基金的FFO，因為所有房地產投資信託基金都需要在其公開財務報表上顯示其FFO計算結果。FFO資料通常在損益表的腳註中披露。

運營資金能告訴你什麼

FFO是對房地產投資信託產生的現金的衡量；房地產公司使用FFO作為經營業績基準。全國房地產投資信託協會（NAREIT）最初率先提出了這個數字，這是一個非公認會計原則的衡量標準。

FFO不能與房地產投資信託基金經營活動產生的現金流混淆，後者在現金流量表（CFS）中報告。相反，FFO衡量的是從正常的、持續的業務活動中流入公司的現金和等價物的凈額。FFO不應被視為現金流的替代品或流動性的衡量標準。

例如，一個典型的公司的現金流會受到**資產所賺的錢的影響，但FFO不包括這些收益。此外，如果一家典型的公司從銀行獲得貸款收益，那麼它的現金流就會顯示出來。但是，FFO不包括此類現金流入，而是僅用於衡量業務活動的收入。

為什麼ffo是一個很好的reit業績衡量指標

FFO補償可能不準確傳達REIT真實業績的成本核算方法。GAAP會計要求所有REIT使用其中一種標準折舊方法對其投資性房地產進行折舊。然而，許多投資性房地產實際上隨著時間的推移而增值，這使得用折舊來描述房地產投資信託基金的價值是不準確的。折舊和攤銷必須加回凈收入，以協調這一問題。

FFO還扣除了房地產銷售的任何收益，因為此類銷售被視為非經常性銷售。房地產投資信託基金必須以股息的形式支付所有應稅收入的90%，股息是向投資者支付的現金。房地產銷售收益不會增加房地產投資信託基金的應納稅所得額，因此不應計入價值和業績的計量。

如前所述，公司有時會提供每股FFO作為每股收益的補充。每股收益是公司的凈收入除以已發行的股本。每股EPS和FFO提供了衡量每股收益的指標。

這些措施也有助於投資者確定管理層是否有效地使用了這些資金。此外，許多分析師和投資者評估房地產投資信託基金的市盈率，作為市盈率的補充，市盈率是股價除以每股收益。就房地產投資信託基金而言，房地產投資信託基金的市場價格將除以其每股的固定資產凈值。

調整後的營運資金

越來越多的房地產分析師也在計算房地產投資信託基金的調整後運營資金（AFFO）。這一計算以房地產投資信託基金的FFO為基礎，減去資本化後攤銷的任何經常性支出，以及任何直接的租金。這些經常性資本支出可能包括油漆工程或屋頂更換等維護費用。作為對房地產投資信託收益潛力的更準確估計，AFFO受到了廣泛關註。

AFFO指標的制定是為了更好地衡量房地產投資信託基金產生的現金或支付股息的能力。除AFFO外，這一替代措施有時被稱為可供分配的資金或可供分配的現金。

如何使用運營資金的示例

Popular mall REIT Simon Property Group在其2017年損益表中報告，運營資金為40億美元，較2016年增長6%。與此同時，該公司的凈收入總計為22億美元。

為了達到FFO，該公司增加了約18億美元的折舊和攤銷，併進一步調整了其他較小的數字，包括優先分配和股息支付減少530萬美元，以及折舊和攤銷的非控制性利息部分，導致額外的1710萬美元的減少。Simon還報告了每股攤薄FFO為11.21美元，而每股攤薄EPS為6.24美元。