史蒂芬·施瓦茲曼談全球投資的未來

斯蒂芬·施瓦茲曼不是靠賭小賺大錢。他的職業生涯是透過冒險來定義的。目前，他是黑石集團的主席兼執行長，他在最近的自傳中詳細描述了其中的許多重大賭註，這需要什麼。從他在阿賓頓高中擔任班長的日子，到1985年與皮特·彼得森一起嘗試推出黑石的謙卑過程，施瓦茲曼的人生是由每一個轉折點都要大起來來定義的。...

斯蒂芬·施瓦茲曼不是靠賭小賺大錢。他的職業生涯是透過冒險來定義的。目前，他是黑石集團的主席兼執行長，他在最近的自傳中詳細描述了其中的許多重大賭註，這需要什麼。從他在阿賓頓高中擔任班長的日子，到1985年與皮特·彼得森一起嘗試推出黑石的謙卑過程，施瓦茲曼的人生是由每一個轉折點都要大起來來定義的。

此後，黑石集團的業務範圍擴大到專註於私募股權、對沖基金、信貸、基礎設施和生命科學等領域的投資業務，但該公司的許多最大賭註都在房地產領域。事實上，黑石是全球最大的房地產投資者之一，其5450億美元資產中約有四分之一投資於房地產行業。

黑石集團是歷史上最大規模房地產交易的幕後黑手，包括2007年7月收購希爾頓酒店，以及2015年以55億美元收購紐約市斯圖伊弗桑特鎮。

我在施瓦茨曼的自傳釋出會上採訪了他，自傳講述了他的職業生涯以及他對投資領域的看法，尤其是在房地產領域。

西爾弗：黑石多年來在房地產上下了很大的賭註，現在它是世界上最大的房地產所有者和投資者之一，也是你今天投資組閤中最大的部分。你確定房地產大好機會的基本原則是什麼？你在找什麼？

施瓦茨曼：房地產是一個直截了當的行業。我們有一些規則。

我們購買可以改進的現有機會。我們不做開發。開發專案的風險比購買現有建築要大得多。我們喜歡購買現有產品的保守主義。
第二，我們只買可以改進的東西。我們對購買現金流不感興趣。我們想做得更好。在你把它做得更好之後，你可以賣得更多。
第三，我們是主題投資者。房地產在房地產中有不同的資產類別，從辦公樓和公寓到購物中心和倉庫。不同的資產類別在經濟週期的不同階段有著不同的基本面，同時也存在著技術破壞的可能性。例如，當我們看到亞馬遜在2010年發展如此強勁的勢頭時，我們賣掉了所有的購物中心和零售業的一切，我們決定成為倉庫的更大買家。在過去5年裡，倉庫一直是零售業表現良好的一大資產類別。許多零售商，不僅僅是亞馬遜，不得不轉變為擁有線上功能。你需要倉庫來儲存你的貨物，以便把它們交給顧客。這使我們進入了一個擁有巨大風險敞口的領域，租金上漲了一倍（或更多），超過了任何其他資產類別。
我們還將房地產視為全球機遇。在某一點上，一個地理區域沒有那麼多的資本。例如，我們在斯堪的納維亞買了很多東西，結果非常好。
最後一條規則是考慮重置成本。當你買東西的時候，確保你遠遠低於它是非常重要的。

當我們完成了我們的任務，提高一個財產，我們**它。我們有一個小咒語叫做“買它，修它，賣它。”

西爾弗：你認為未來十年的房地產機會在哪裡？

施瓦茨曼：展望10年……在房地產領域，有一種趨勢是人們從郊區搬到城市。這一趨勢將使城市公寓成為一個好去處。它會改變你的地理方位。如果你是美國投資者，你會傾向於低稅率和更輕鬆的工作環境。如果你展望未來10年，你已經可以看到在南北人口遷移中發生的真正轉變。人們正從高稅收的州轉移到低稅收的州，比如佛羅裡達州、得克薩斯州或北卡羅來納州，在那裡你可以**陸上工人。

過去的情況是，當人們找到工作時，他們會根據工作來選擇自己的位置。現在，許多年輕人尋找工作地點，希望找到一份工作。如果他們去了正確的地方，工作就會轉移到尋找他們。

在房地產領域，有一些世界城市是知識型城市。西雅圖，舊金山，奧斯汀，甚至紐約和倫敦。你會在印度的孟買、金奈、班加羅爾等城市找到你知道會有爆炸性增長的產業，併在世界各地追隨它們，展望未來10年，這些都會非常好。生物技術和研究領域也出現了一些特殊的案例，而且正在迅速加速。我們是生物製藥濕實驗室的最大所有者之一。這是另一個趨勢。

西爾弗：黑石集團在2007年收購希爾頓酒店是一個偉大的決定。但希爾頓已經是一個有著巨大足跡的知名品牌了。你認為酒店業在未來十年或二十年仍然是一個投資的好地方嗎？

施瓦茨曼：隨著財富的增加，會有更多的人去旅遊。無論是門戶城市還是其他熱門地區，這都應該成為推動旅遊業發展的催化劑。這些應該會有好的結果。

發表於 2021-06-01 10:55
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分類：金融

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