成本法

成本法是一種房地產估價方法，它估計買主為一塊房產支付的價格等於建造一棟同等建築的成本。在成本法中，房產的價值等於土地成本加上建築總成本減去折舊。當房產是新的時，它比透過其他方法產生的市場價值更準確。...

什麼是成本法(the cost approach)？

成本法是一種房地產估價方法，它估計買主為一塊房產支付的價格等於建造一棟同等建築的成本。在成本法中，房產的價值等於土地成本加上建築總成本減去折舊。當房產是新的時，它比透過其他方法產生的市場價值更準確。

成本法是房地產估價的三種方法之一；其他方法是收益法和可比法。

關鍵要點

房地產估價的成本法認為價值應等於建造同等結構的總成本。
這個成本法考慮土地成本加上建築成本減去折舊。
與其他房地產估價方法相比，成本法被認為不太可靠，但在某些情況下可能有用，例如在評估新建築或具有很少可比性的獨特住宅時。

理解成本法

海岸法沒有關註該地區其他類似房屋的售價，也沒有關註一處房產的創收能力，而是透過計算這座建築如果被毀，從頭到尾需要更換的話，今天要花多少錢來評估房地產。它還考慮了土地的價值，並扣除了任何價值損失，也就是所謂的折舊。

成本法背後的邏輯是，對於購房者來說，花更多的錢購買一處房產，而不是花更多的錢從頭開始建造，這是毫無意義的。

成本法評估主要有兩種型別：

複製方法：這個版本考慮了複製財產的成本，並註意使用原始材料。
更換方法。在這種情況下，假設新結構具有相同的功能，但採用新材料，利用當前的施工方法和更新的設計。

收集所有估算後，按以下方式計算成本法：

cost – depreciation + land worth = value of the property.

成本法的優缺點

在實踐中，成本法可能不如收入法和可比方法可靠。它需要某些假設，包括想當然地認為有足夠的可用土地供買方建造相同的房產。

此外，如果沒有可比的閑置土地，則必須估計其價值，這使得評估不太準確。類似建築材料的缺乏也降低了鑒定的準確性，增加了主觀性的空間。計算舊房產的折舊也不是簡單易懂的。

儘管存在這些侷限性，但在一些情況下，成本法可能是有用的，甚至是必要的。在處理新的或以獨特方式與其他房地產不同的房地產時，分別評估房地產的各個組成部分尤其有用。

何時使用成本法

特殊用途屬性

成本法是必需的，有時也是確定圖書館、學校或教堂等專用建築價值的唯一方法。這些資源產生的收入很少，而且不經常銷售，這使收入和可比方法無效。

新建工程

成本法也經常用於新建工程。施工貸款人需要成本法評估，因為任何市場價值或收入價值取決於專案標準和完工情況。在建設的各個階段對專案進行重新評估，以便為下一階段的竣工釋放資金。

保險

保險估價在承保業主保單或考慮索賠時往往採用成本法，因為只有改善的價值才是可保險的，土地價值與財產的總價值是分開的。折舊價值與完全重置價值或再生產價值之間的選擇是評估的決定因素。

商業地產

最後，成本法有時被用來評估商業地產的價值，如辦公樓、零售店和酒店。收入法是這裡使用的主要方法，儘管當設計、施工、功能用途或材料等級需要單獨調整時，可以採用成本法。

特別註意事項

大多數住宅評估不採用成本法。相反，銷售比較通常會推動這類房產的市場估值。

當成本法評估低於市場定價時，可能是市場過熱的跡象。相反，高於市場定價的定期評估可能預示著買入機會。

一個例外是，如果該物業是改善不足或過度改善其鄰近地區。在這種情況下，對改進價值的準確估計增加了價值確定的精度，而僅使用可比方法是不可能的。

發表於 2021-06-14 01:15
閱讀 ( 19 )
分類：金融

你可能感興趣的文章

吸收成本法(absorption costing)和作業成本法(activity based costing)的區別

主要區別——吸收成本法與作業成本法成本會計可以使用多種方法將成本分配到產品中，每種方法都有各自的優缺點。成本計算是決定銷售價格的重要因素，因此應準確地確定成本。吸收成本法和作業成本法是兩種應用廣泛...

發佈於 2020-09-20 07:25
閲讀 ( 73 )

主要成本(prime cost)和轉換成本(conversion cost)的區別

主要區別——主要成本與轉換成本主要成本和轉換成本之間的關鍵區別在於，主要成本是可以直接追溯到生產單位的成本，而交談成本是其他相關的生產成本，不能方便地根據單位產出進行確認。瞭解這些成本的分類對於管...

發佈於 2020-10-22 12:38
閲讀 ( 60 )

作業成本法(job costing)和合同成本法(contract costing)的區別

作業成本法(job costing)和合同成本法(contract costing)的區別作業成本法和合同成本法是兩種常用的特定訂單成本計算方法，對於提供定製產品的企業來說非常重要。然而，兩者之間有許多不同之處，為了區別開來，應該清楚地加...

發佈於 2020-10-24 19:41
閲讀 ( 61 )

作業成本法(job costing)和分批成本法(batch costing)的區別

作業成本法(job costing)和分批成本法(batch costing)的區別分批成本法和分批成本法是企業使用的兩種具體的訂單成本法。當產品彼此不同，或一系列產品由同一家公司生產時，很難使用標準基礎來分配成本。作業成本法和分批成...

發佈於 2020-10-25 04:52
閲讀 ( 65 )

平均成本(average cost)和邊際成本(marginal cost)的區別

平均成本(average cost)和邊際成本(marginal cost)的區別平均成本和邊際成本之間的關鍵區別在於，平均成本是總成本除以所生產商品的數量，而邊際成本是由於商品生產或額外單位產出的邊際（小）變化而導致的成本上升。平均...

發佈於 2020-10-25 05:46
閲讀 ( 60 )

邊際成本法(marginal costing)和差別成本法(differential costing)的區別

邊際成本法(marginal costing)和差別成本法(differential costing)的區別邊際成本法和差別成本法的關鍵區別在於，邊際成本法考慮的是成本的變化，以產生額外的產出單位，而差異成本法是兩個備選決策或產出水平變化的成本之間的...

發佈於 2020-10-26 20:38
閲讀 ( 59 )

任務單成本核算(job order costing)和過程成本法(process costing)的區別

任務單成本核算(job order costing)和過程成本法(process costing)的區別分批成本法和工序成本法是收集和分配成本到生產單位的系統。分批成本法和過程成本法的主要區別在於，在根據客戶特定訂單生產產品時，採用分批成本法，...

發佈於 2020-10-26 20:52
閲讀 ( 70 )

成本核算(costing)和成本會計(cost accounting)的區別

成本核算(costing)和成本會計(cost accounting)的區別成本和收入是決定利潤的兩個因素。透過增加收入基礎並將成本保持在可接受的水平，公司可以獲得更高的利潤。成本計算和成本會計是用來管理和作出有關成本的決定。成本...

發佈於 2020-10-26 21:30
閲讀 ( 56 )

營業成本

什麼是營業成本(operating costs)？運營成本與企業的日常維護和管理有關。運營成本包括銷售商品的直接成本（COG）和其他運營費用，通常稱為銷售、一般和管理費用（SG&amp；A） -包括租金、工資和其他管理費用，以及原材料...

發佈於 2021-06-01 07:59
閲讀 ( 72 )

邊際成本(marginal cost)和平均成本(average cost)的區別

什麼是邊際成本(marginal cost)？邊際成本是由於生產單位的增加而導致的總成本的增加，或者用數學術語來說，它是總成本函式的第一個微分商。這可以表示為總成本變化和一個生產單位變化的偏導數。利用邊際成本來檢驗一個...

發佈於 2021-06-25 02:02
閲讀 ( 137 )

成本法