什么是成本法(the cost approach)？

成本法是一种房地产估价方法，它估计买主为一块房产支付的价格等于建造一栋同等建筑的成本。在成本法中，房产的价值等于土地成本加上建筑总成本减去折旧。当房产是新的时，它比通过其他方法产生的市场价值更准确。

成本法是房地产估价的三种方法之一；其他方法是收益法和可比法。

关键要点

• 房地产估价的成本法认为价值应等于建造同等结构的总成本。
• 这个 成本法考虑土地成本加上建筑成本减去折旧。
• 与其他房地产估价方法相比，成本法被认为不太可靠，但在某些情况下可能有用，例如在评估新建筑或具有很少可比性的独特住宅时。

理解成本法

海岸法没有关注该地区其他类似房屋的售价，也没有关注一处房产的创收能力，而是通过计算这座建筑如果被毁，从头到尾需要更换的话，今天要花多少钱来评估房地产。它还考虑了土地的价值，并扣除了任何价值损失，也就是所谓的折旧。

成本法背后的逻辑是，对于购房者来说，花更多的钱购买一处房产，而不是花更多的钱从头开始建造，这是毫无意义的。

成本法评估主要有两种类型：

1. 复制方法：这个版本考虑了复制财产的成本，并注意使用原始材料。
2. 更换方法。在这种情况下，假设新结构具有相同的功能，但采用新材料，利用当前的施工方法和更新的设计。

收集所有估算后，按以下方式计算成本法：

成本法的优缺点

在实践中，成本法可能不如收入法和可比方法可靠。它需要某些假设，包括想当然地认为有足够的可用土地供买方建造相同的房产。

此外，如果没有可比的闲置土地，则必须估计其价值，这使得评估不太准确。类似建筑材料的缺乏也降低了鉴定的准确性，增加了主观性的空间。计算旧房产的折旧也不是简单易懂的。

尽管存在这些局限性，但在一些情况下，成本法可能是有用的，甚至是必要的。在处理新的或以独特方式与其他房地产不同的房地产时，分别评估房地产的各个组成部分尤其有用。

何时使用成本法

特殊用途属性

成本法是必需的，有时也是确定图书馆、学校或教堂等专用建筑价值的唯一方法。这些资源产生的收入很少，而且不经常销售，这使收入和可比方法无效。

新建工程

成本法也经常用于新建工程。施工贷款人需要成本法评估，因为任何市场价值或收入价值取决于项目标准和完工情况。在建设的各个阶段对项目进行重新评估，以便为下一阶段的竣工释放资金。

保险

保险估价在承保业主保单或考虑索赔时往往采用成本法，因为只有改善的价值才是可保险的，土地价值与财产的总价值是分开的。折旧价值与完全重置价值或再生产价值之间的选择是评估的决定因素。

商业地产

最后，成本法有时被用来评估商业地产的价值，如办公楼、零售店和酒店。收入法是这里使用的主要方法，尽管当设计、施工、功能用途或材料等级需要单独调整时，可以采用成本法。

特别注意事项

大多数住宅评估不采用成本法。相反，销售比较通常会推动这类房产的市场估值。

当成本法评估低于市场定价时，可能是市场过热的迹象。相反，高于市场定价的定期评估可能预示着买入机会。

一个例外是，如果该物业是改善不足或过度改善其邻近地区。在这种情况下，对改进价值的准确估计增加了价值确定的精度，而仅使用可比方法是不可能的。