與房客一起買房：快速指南

無論您是否有意購買一套房屋作為一套主要住宅或投資性物業，目前可能該樓盤被租戶佔用。如果是這樣，在決定購買之前，有一些事情你應該考慮。閱讀以瞭解租戶權利、房東義務以及如何限制與租戶一起購買房屋時的風險的快速介紹。...

無論您是否有意購買一套房屋作為一套主要住宅或投資性物業，目前可能該樓盤被租戶佔用。如果是這樣，在決定購買之前，有一些事情你應該考慮。閱讀以瞭解租戶權利、房東義務以及如何限制與租戶一起購買房屋時的風險的快速介紹。

佃權

首先，重要的是要明白，物業銷售不會改變租客租賃條款。就像地役權（和其他契約）“與土地一起執行”一樣，也就是說，它們與土地相聯絡，而不是與所有人相聯絡——租約與房屋“相連”，即使所有權易手。外賣：在你購買房產之前的租約即使在你關閉它之後仍然有效，所以你不能合法地提高租金，修改條款或協議，或者僅僅因為你是新的房主就在租期結束之前把租客趕出去。

如果你真的想讓房客搬出去，你有幾個選擇。一種是在你關門時，根據房子是否空置（也就是說，沒有房客）提交一份報價。這就給賣方增加了負擔，迫使他們要麼解除租約，要麼促使租客提前離開。如果賣方不能（或不願意）這樣做，你可以走開，開始尋找另一所房子。另一種選擇是購買物業，然後解除租約，重新談判條款或自己“買斷”租客。但在這種情況下，請記住，如果租客擁有有效的租約，他們沒有義務接受任**條款——如果你違反租約或試圖強制驅逐，你可能會面臨訴訟。

業主義務

作為新主人，你繼承了房東的義務。作為房東的一個重要部分是為你的租戶維護一個安全和可居住的財產。一般來說，您必須（至少）：

保持所有公共區域，如走廊和樓梯，處於安全和清潔的狀態。
確保結構圖元安全完整（樓板、牆、樓梯、電梯、屋頂）。
確保電氣、管道、加熱/空調（HVAC）、通風和衛生系統得到適當維護。
確保租戶在合理的時間內，能獲得合理數量的自來水、熱水和熱量。
提供垃圾箱，並安排垃圾清除。
管理已知的環境毒素，包括鉛漆粉塵和石棉。
消滅嚙齒動物和其他害蟲。

您的當地法律可能會要求更多關於居住的要求-請檢查它們以確保您符合要求。另外，閱讀租約以瞭解您可能承擔的任何其他具體義務，如修剪草坪或支付水電費，這一點也很重要。

變更或終止租約

一般來說，如果承租人有按月租期，您（作為新房東）可以在新的一個月開始前終止租賃或增加租金，只要您發出適當的通知（通常是30天，但這取決於州和承租人佔用物業的月數）。但是，如果有定期租賃（例如6個月或12個月），承租人在租賃有效期內（大多數情況下）有合法權利佔有房屋，無論房屋的所有者是誰。

有一些情況下租賃可以提前終止。一種是，如果租賃中有規定業主（賣方）有權在**或轉讓該財產時終止租賃；在這種情況下，當你購買房子時，租賃可以合法終止。另一個例外是，如果你因喪失抵押品贖回權而購買了房產，在這種情況下，你可以遵守州關於通知休假的規則。例如，在華盛頓州，你必須提前60天通知租房人，在你開始驅逐行動之前，將被取消贖回權的房產騰出。在某些情況下，租戶將同意提前搬出，並向新業主、受託人或銀行提供“現金換鑰匙”報價。

最後，如果你打算把房子作為你的主要居所（而不是出租房），你也許可以用房主搬入驅逐（OMI）讓房客搬出去。這方面的規定因州而異，但一般來說，你必須在被驅逐後的90天內搬進家中，並作為你的主要居住地居住至少三年。

底線

重要的第一步是在結業前審查租賃檔案，這樣你就知道你要做什麼了，這樣你就可以確保租賃協議的編寫和結構符合當地的租賃法律。如果有什麼不對勁的話，要求賣方修改語言作為成交的條件。同樣重要的是，不僅要得到預付租金和保證金的記錄，還要得到這筆錢（應該在結帳單上轉給你）。你可能需要將保證金存入一個信託賬戶（取決於你所在的州），結帳代理人應該按比例支付你和賣家之間的當前租金。

此外，確保賣方在承租人入住前提供有關物業狀況的檔案——如果有損壞，您將很難證明承租人在沒有登記報告的情況下負有責任。如有可能，在關閉前與租戶會面，以便您可以核實房屋的當前狀況，並討論租賃條款。

最後，確保你有適當的保險。一個標準的房主政策通常做不到這一點。告知你的保險公司房子是租來的，這樣你就可以在房客受傷、疏忽和其他損失的情況下得到賠償。

發表於 2021-06-17 17:47
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分類：金融

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