无论您是否有意购买一套房屋作为一套主要住宅或投资性物业，目前可能该楼盘被租户占用。如果是这样，在决定购买之前，有一些事情你应该考虑。阅读以了解租户权利、房东义务以及如何限制与租户一起购买房屋时的风险的快速介绍。

佃权

首先，重要的是要明白，物业销售不会改变租客租赁条款。就像地役权（和其他契约）“与土地一起运行”一样，也就是说，它们与土地相联系，而不是与所有人相联系——租约与房屋“相连”，即使所有权易手。外卖：在你购买房产之前的租约即使在你关闭它之后仍然有效，所以你不能合法地提高租金，修改条款或协议，或者仅仅因为你是新的房主就在租期结束之前把租客赶出去。

如果你真的想让房客搬出去，你有几个选择。一种是在你关门时，根据房子是否空置（也就是说，没有房客）提交一份报价。这就给卖方增加了负担，迫使他们要么解除租约，要么促使租客提前离开。如果卖方不能（或不愿意）这样做，你可以走开，开始寻找另一所房子。另一种选择是购买物业，然后解除租约，重新谈判条款或自己“买断”租客。但在这种情况下，请记住，如果租客拥有有效的租约，他们没有义务接受任**条款——如果你违反租约或试图强制驱逐，你可能会面临诉讼。

业主义务

作为新主人，你继承了房东的义务。作为房东的一个重要部分是为你的租户维护一个安全和可居住的财产。一般来说，您必须（至少）：

• 保持所有公共区域，如走廊和楼梯，处于安全和清洁的状态。
• 确保结构图元安全完整（楼板、墙、楼梯、电梯、屋顶）。
• 确保电气、管道、加热/空调（HVAC）、通风和卫生系统得到适当维护。
• 确保租户在合理的时间内，能获得合理数量的自来水、热水和热量。
• 提供垃圾箱，并安排垃圾清除。
• 管理已知的环境毒素，包括铅漆粉尘和石棉。
• 消灭啮齿动物和其他害虫。 

您的当地法律可能会要求更多关于居住的要求-请检查它们以确保您符合要求。另外，阅读租约以了解您可能承担的任何其他具体义务，如修剪草坪或支付水电费，这一点也很重要。

变更或终止租约

一般来说，如果承租人有按月租期，您（作为新房东）可以在新的一个月开始前终止租赁或增加租金，只要您发出适当的通知（通常是30天，但这取决于州和承租人占用物业的月数）。但是，如果有定期租赁（例如6个月或12个月），承租人在租赁有效期内（大多数情况下）有合法权利占有房屋，无论房屋的所有者是谁。

有一些情况下租赁可以提前终止。一种是，如果租赁中有规定业主（卖方）有权在**或转让该财产时终止租赁；在这种情况下，当你购买房子时，租赁可以合法终止。另一个例外是，如果你因丧失抵押品赎回权而购买了房产，在这种情况下，你可以遵守州关于通知休假的规则。例如，在华盛顿州，你必须提前60天通知租房人，在你开始驱逐行动之前，将被取消赎回权的房产腾出。 在某些情况下，租户将同意提前搬出，并向新业主、受托人或银行提供“现金换钥匙”报价。

最后，如果你打算把房子作为你的主要居所（而不是出租房），你也许可以用房主搬入驱逐（OMI）让房客搬出去。这方面的规定因州而异，但一般来说，你必须在被驱逐后的90天内搬进家中，并作为你的主要居住地居住至少三年。

底线

重要的第一步是在结业前审查租赁文件，这样你就知道你要做什么了，这样你就可以确保租赁协议的编写和结构符合当地的租赁法律。如果有什么不对劲的话，要求卖方修改语言作为成交的条件。同样重要的是，不仅要得到预付租金和保证金的记录，还要得到这笔钱（应该在结帐单上转给你）。你可能需要将保证金存入一个信托账户（取决于你所在的州），结帐代理人应该按比例支付你和卖家之间的当前租金。

此外，确保卖方在承租人入住前提供有关物业状况的文件——如果有损坏，您将很难证明承租人在没有登记报告的情况下负有责任。如有可能，在关闭前与租户会面，以便您可以核实房屋的当前状况，并讨论租赁条款。

最后，确保你有适当的保险。一个标准的房主政策通常做不到这一点。告知你的保险公司房子是租来的，这样你就可以在房客受伤、疏忽和其他损失的情况下得到赔偿。