什么是占用欺诈(occupancy fraud)？

“占用欺诈”一词是指当借款人谎称该物业的占用状况，并声称该物业将由业主占用时发生的一种形式的抵押欺诈。相对常见的是，借款人为了获得更高的抵押贷款利率而进行占用欺诈。这是因为与投资性房地产相比，贷款机构提供的自有住房利率更低。 借款人如果有欺诈行为，可能会面临严重的法律和财务后果。

关键要点

• 占用欺诈是一种形式的抵押贷款欺诈发生时，借款人撒谎，声称一个财产将是业主占用。
• 这类欺诈行为比较常见，之所以会发生，是因为贷款人对自有房产提供较低的利率。
• 占用欺诈类似于银行欺诈，银行可以要求全额支付贷款。
• 那些犯了入住欺诈罪的人还可能面临罚款、处罚，甚至坐牢。

了解占用欺诈

当抵押人就其财产的预期用途误导贷款人时，就会发生占用欺诈。由于自有住房的融资成本较低，业主可能会说他们想把房子作为主要居所，而事实上，他们计划把它租出去。相反的情况也可能发生。在反向占用欺诈中，借款人购买房屋作为投资性房地产，然后将租金收入列为收入，以获得抵押贷款资格。但借款人并没有把房子租出去，而是把房子作为主要住所。

当欺诈行为发生时，银行没有得到适当的风险补偿。贷款机构通常对非自有住房的抵押贷款收取更高的利率，因为与之相关的拖欠率更高。自有房产的拖欠率往往较低，因为借款人不想失去自己的房子。失去投资性房地产所带来的耻辱感通常要低得多，因为损失可以出于税务目的而注销。

这种类型的抵押贷款欺诈在小型投资者中相当常见。例如，那些翻动房屋的人和那些使用家庭共享平台的人，比如Airbnb，使得欺诈入住变得更加容易。尽管《*****》报道称，2011年至2013年期间，谎报抵押贷款申请的趋势有所上升，但根据CoreLogic的年度抵押贷款欺诈报告，在2018年第二季度至2019年同期，入住欺诈确实下降了2%。

那么，那些谎报房产用途然后被发现的借款人会怎么样呢？对抵押贷款申请撒谎被认为是银行欺诈。 如果罪名成立，他们可能会引发严厉的经济处罚、起诉，甚至坐牢。一方面，贷款人可以要求贷款和要求立即支付全部抵押贷款余额。如果借款人负担不起或拒绝付款，贷款人通常会取消抵押品赎回权。这通常会破坏借款人原来的计划。在涉及多次失实陈述的案件中，贷款人也可以将案件提交联邦调查局。

诈骗是一种犯罪，在某些情况下可能会被判入狱。

特别注意事项

入住欺诈需要有欺骗的意图。但是，将获得抵押贷款的房产出租为自有住房并不总是犯罪。一般来说，只要在该房产居住一年或一年以上，就足以证明其有占有该房屋的意图。在任何情况下，借款人在将自住物业出租给租户之前，都应与抵押贷款贷款人核实。这是避免意外发生欺诈行为的最佳方法。

还有一些情况，在不到一年后租赁业主占用的财产通常不被视为占用欺诈。最明显的情况是，就业形势要求房主搬到别的地方。临时在国外工作的外籍人士在不在期间，通常可以出租房屋。结婚或与男朋友或女朋友同居是另一种可能性。

但是你为你的孩子买的房子怎么办？这是否仍然被视为投资性房地产？那要看情况了。如果你的孩子正在支付抵押贷款，但在抵押贷款申请、文件和产权上没有名字，那么它仍然被视为投资性房地产，因此你最终将支付更高的利率。