在美国历史上的大部分时间里，或者至少在可靠的信息显示的时间里，房价的涨幅仅略高于经济中的通胀水平。只有在1990年至2006年这段被称为“大稳健”的时期内，住房回报率才能与股市相匹敌。股市的繁荣和萧条总是比房地产市场多，但它的总体回报也更好。

比较股票和房地产价格的相对表现得出的任何结果都取决于所考察的时间段。仅仅考察21世纪的回报率，看起来与涵盖20世纪大部分或全部的回报率截然不同。

历史证据

在20世纪20年代之前，美国房地产价值的可靠数据相对来说比较模糊。根据Case-Shiller住房指数，1928年至2013年间，住房的平均年化收益率上升了3.7%，同期股票的年化收益率为9.5%。 

在同一84年期间，经通胀调整后的道琼斯工业平均指数（DJIA）的年升值率为1.9%。随着时间的推移，这种差异导致股市的表现提高了5倍。

不过，拥有84年投资期的投资者并不多。以另一个时间段为例：1975年到2013年之间的38年。1975年对普通住宅的100美元投资（由联邦住房金融局（FHFA）的房价指数跟踪）到2013年将增长到500美元左右。 对S&amp；的类似100美元投资；在这段时间内，p500将增长到大约1600美元。

苹果和桔子

虽然股票价格和住房价格都反映了资产的市场价值，但人们不应仅为市场回报而比较住房和股票。

股票代表上市公司的所有者权益。它们不是有形的实物资产，除了价值储存和流动性担保工具之外，没有任何效用。虽然有一些理由相信，随着时间的推移，整个股市的实际价值（相对于名义价值）会有所增加，但几乎没有理由相信，一只股票应该永续增长。

房地产不像股票。一些人用房地产价格投机，但商业和住宅房地产具有有形的功能。人们住在房子和公寓里。商业用房经营。物性本身就有价值。

这就引入了两个相互矛盾的现象。一方面，随着时间的推移，现有的房地产结构自然会因磨损和贬值而失去价值。未经改造的房屋没有理由随着时间的推移而增值；所有的地板、天花板、电器和绝缘材料都老化了，变得不那么值钱了。

另一方面，2015年建造的普通住宅可以说优于1915年建造的普通住宅。虽然现有结构不应增值，但新结构应在结构和功能改进的基础上更有价值。

顾问洞察

道格金赛，首席财务官®, 艾法®, CIMA公司® Artifex Financial Group, 哦，代顿

从1968年到2009年，现有住房的平均升值率每年增长约5.4%。

但数字并不能说明整个业绩。你还必须考虑税收优惠、收入收益率的影响，以及房地产投资通常会带来显著的杠杆效应（例如，你可以为买房提供资金，将自己不超过20%的资金投入）。当然，如果你直接购买房地产，你还需要考虑到你的时间管理的财产和维护和维修费用。比较回报率必须包括所有这些因素。