什么是重复销售法(the repeat-sales method)？

重复销售法是计算同一块房地产在特定时间内销售价格变动的一种方法。

房地产市场分析师使用这种相对简单的方法来估计从数月到数年的房价变化。各种住房价格指数采用重复销售的方法，向购房者和销售者、房地产投资者以及从事住房和住房金融行业的人士提供房地产市场信息。

关键要点

• 重复销售法通过关注同一块房地产的不同销售价格来评估房屋估价随时间的变化。
• 各种各样的 房价指数 采取了重复销售的方法，消除了不同特征房屋的价差核算问题。
• 重复销售法并非没有缺陷，它将数据限制在样本期内售出两次以上的房屋上，而忽略了同一楼盘可能会随着时间的推移而发生变化的事实。

了解重复销售方法

住房市场被认为是美国领先的经济指标之一。住房市场状况和整体经济在许多方面是相互关联的。当房地产价格上涨时，房主信心增强，往往会放松钱包，从而引发消费支出的上升。开发商也受到需求上升迹象的提振，通过加大对新土地、新材料和新工作岗位的投资来建造新房，从而提振国内生产总值（GDP）。

房价指数的任务是评估房地产趋势的重要而棘手的工作。他们中的大多数人通过跟踪特定区域在一定时间内的估值来实现这一目标。不幸的是，这些指标所使用的一些计算可能导致房价趋势的不准确描述。

有缺陷的计算包括随机抽取房屋样本进行跟踪。这些房产可能不会**，或者其结构和类型可能非常不同。监测某一特定地区房价中值的指数，如美国全国房地产经纪人协会（NAR）的中值指数或人口普查局的中值指数，不会确定房屋结构相对于可能影响价格的外部市场因素的变化。

重复销售的方法进入现场，以克服这些结构性问题。它的创建是为了跟踪当前销售和任何以前销售之间的房地产价格变化，有助于确保同类产品与同类产品进行比较。

重复销售法的优缺点

重复销售法是根据同一个楼盘的销售情况来计算房价的变化，从而避免了试图说明不同特征房屋的价格差异的问题。重复销售法也为回归分析或按地理区域计算平均销售价格提供了更准确的替代方法。

重复销售法的概念最早由Martin Bailey、Richard Muth和Hugh Nourse在1963年提出，然后由Karl Case和Robert Shiller在20世纪80年代末进行了修改。

不过，重复销售的方法绝非完美无缺。它的一个主要缺点是，它没有说明在报告所述期间只售出一次的住房。

另一个原因是，在一个样本期内，在两个不同时间**的房产可能不一定完全相同。同一栋房子的状况可能已经严重恶化，或者进行了大的装修，影响了它的可比性。

重复销售方法示例

或许最著名的依赖重复销售法的住房指数是标准普尔500指数；CoreLogic Case-Shiller全国房价指数。Case-Shiller指数通过跟踪经历了至少两手交易的独栋住宅的购买价格和转售价值，来衡量美国住宅市场价值的变化。

该指数不考虑新建筑、公寓和合作社，也不包括非公平交易，如家庭成员之间以低于市场价格**房屋。

其他采用重复销售方法的指标包括联邦住房金融机构（FHFA）月度房价指数（HPI），该指数基于房利美和房地美单户住宅销售价格和再融资评估数据，以及第一美国Coreulogic的贷款表现房价指数，它覆盖的地理区域比Case Shiller或FHFA指数更广。加拿大主要房价指数，全国综合房价指数，也采用重复销售的方法。

这类指数通常会报告上个月、季度和年度房价的变化。房价上涨意味着需求增加，而房价下跌意味着需求减少。