绅士化是更富裕的人和企业迁入历史上较不富裕的社区的过程。虽然一些城市规划专业人士说，绅士化的影响纯粹是有益的，但另一些人认为，它往往导致有害的社会后果，如种族流离失所和文化多样性的丧失。

什么是绅士化(gentrification)？

• 绅士化是一个术语，用来描述更富裕的居民来到一个较老的城市社区，租金和财产价值相应增加，社区特征和文化发生变化。
• 中产阶级化进程常常被认为是贫穷居民被富有的新来者取代的原因。
• 在许多美国城市，绅士化一直是种族和经济冲突的根源。

定义、原因和问题

虽然对“绅士化”一词没有一个普遍认同的定义，但一般认为，绅士化是一个过程，通过这一过程，传统上低收入的社区会随着高收入居民和利润更高的企业的涌入而变得更好或更坏。

大多数学者指出绅士化的两个相互关联的社会经济原因。第一个因素是供给和需求，包括吸引高收入居民迁入低收入社区的人口和经济因素。第二个原因是公共政策，描述了城市决策者为鼓励绅士化而设计的规则和计划，以此作为实现“城市更新”计划的手段。

供求

中产阶级化的供给端理论基于这样一个前提：犯罪、贫困和普遍缺乏维护等各种因素会将市中心住房的价格推低到富裕的外来者认为购买、翻新或将其转换为更高价值用途是有利的程度。大量的低价住房，加上在中心城市方便地获得工作和服务，越来越多地使市中心社区比郊区更适合那些在经济上更有能力将市中心住房转换为高价出租房或独栋住宅的人。

人口统计数据表明，年轻、富有、无子女的人越来越被中产阶级化的市中心社区所吸引。社会学家对这种文化变迁有两种理论。为了寻找更多的闲暇时间，年轻、富裕的工人越来越多地选择工作地点附近的中心城市。20世纪60年代离开中心城市的蓝领制造业岗位已被金融和高科技服务中心的岗位所取代。由于这些都是典型的高薪白领工作，靠近市中心的社区吸引了富裕的人，他们希望缩短通勤时间，降低老年社区的房价。

其次，绅士化是由文化态度和偏好的转变推动的。社会学家认为，对中心城市住房需求的增长部分是反郊区态度上升的结果。许多富人现在更喜欢老房子固有的“魅力”和“个性”，喜欢用闲暇时间和金钱来修复它们。

随着老房子的修复，社区的整体特征得到改善，更多的零售企业开始为越来越多的新居民提供服务。

政府政策因素

人口统计和房地产市场因素本身很少足以触发和维持广泛的绅士化。同样重要的是，地方政府的政策鼓励富人在低收入社区购买和改善老年住房。例如，为历史保护或环境改善提供税收优惠的政策鼓励绅士化。类似地，旨在降低传统上“服务不足地区”抵押贷款利率的联邦计划，使得在中产阶级社区购买住房更具吸引力。最后，联邦公共住房重建计划鼓励用密度较低、收入更多样化的单一家庭住房取代公共住房项目，这鼓励了曾经受到公共住房恶化影响的社区的中产阶级化。

虽然绅士化的许多方面都是积极的，但这一过程在许多美国城市引发了种族和经济冲突。中产阶级化的结果往往会让新来的购房者不成比例地受益，使原来的居民在经济和文化上都不受欢迎。

种族流离失所：事实上的隔离

“绅士化”一词起源于20世纪60年代初的伦敦，用来形容富人的新“绅士”涌入低收入社区。例如，在2001年，布鲁金斯学会的一份报告将绅士化定义为“……高收入家庭取代某个社区低收入居民的过程，从而改变该社区的基本特征。”

甚至在最近，这个词被用来形容“城市更新”的例子，在这些例子中，富裕的白人新居民因“改善”而获得奖励以低收入居民（通常是有色人种）为代价的老社区不断恶化，他们被不断飙升的租金和社区不断变化的经济和社会特征所驱逐。

最常观察到两种形式的居住种族迁移。当中产阶级化的影响使当前居民无法支付日益增加的住房成本，或者当政府采取强制征用权出售等措施，为新的、更高价值的开发让路时，就会发生直接流离失所。一些现有房屋也可能变得不适合居住，因为业主在等待最佳时机出售用于重建时停止维护。

当低收入居民腾空的旧住房单元无法由其他低收入个人承担时，就会发生间接的居住种族迁移。政府行为也可能导致间接流离失所，例如禁止低收入住宅开发的歧视性“排他性”分区法。

绅士化导致的居住区种族流离失所通常被认为是一种事实上的隔离形式，或者是由环境而不是法律造成的群体隔离，例如在内战后重建时期为维持美国南部的种族隔离而颁布的吉姆·克罗法。

经济适用住房的损失

在美国，长期以来一直是一个问题的经济适用房的缺乏，由于绅士化的影响而变得更加糟糕。哈佛大学住房研究联合中心（Harvard University Joint Center for Housing Studies）2018年的一份报告显示，近三分之一的美国家庭将收入的30%以上用于住房，约1000万家庭将收入的50%以上用于住房成本。

作为绅士化进程的一部分，老年人负担得起的单户住房要么由新来的居民改善，要么由高租金的公寓项目取代。绅士化的其他方面，如政府规定的最低地块和房屋面积以及禁止公寓的分区法，也减少了可负担得起的住房。

对于城市规划者来说，经济适用房不仅难以建造，而且也难以保存。地方政府通常希望鼓励中产阶级化，但有时却允许经济适用房建设的补贴和其他激励措施到期。一旦到期，业主可以自由地将他们的经济适用房转换为更昂贵的市场价格住房。从积极的方面来看，许多城市现在要求开发商在其市场价格单位的基础上建造特定比例的经济适用房。

文化多样性的丧失

文化迁移通常是种族迁移的副产品，随着长期居民的离开改变了绅士化社区的社会特征，文化迁移逐渐发生。随着历史悠久的黑人教堂等老街区地标的关闭，街区失去了历史，剩下的长期居民也失去了归属感和包容感。随着商店和服务越来越多地迎合新居民的需求和特点，长期居住的居民尽管仍住在附近，但往往感觉自己已经脱臼了。

丧失政治影响力

随着原来的低收入人口被高收入和中等收入居民所取代，中产阶级社区的政治权力结构也会发生变化。新的地方领导人开始忽视剩下的长期居民的需要。随着长期居民感觉到他们的政治影响力逐渐消失，他们进一步退出公众参与，并更有可能离开社区。

例子

虽然美国各地的城镇都发生了中产阶级化，但华盛顿特区和加利福尼亚湾区可能是其影响如何成为“问题”的最明显的例子。

华盛顿特区。

几十年来，许多美国黑人深情地将华盛顿特区称为“巧克力之城”，因为这个城市的人口主要是非洲裔美国人。然而，美国人口普查数据显示，1970年至2015年间，该市黑人居民占总人口的比例从71%下降到48%，而同期白人人口增加了25%。从2000年到2013年，华盛顿经历了美国最高的绅士化，超过20000名黑人居民流离失所。

在剩下的黑人居民中，23%的人生活在今天的财产线以下。相比之下，只有3%的华盛顿白人居民生活在贫困之中——这是美国最低的白人贫困率。与此同时，华盛顿长期居民的房屋拥有率和可负担得起的租赁单元数量继续减少。

加利福尼亚湾区

在加利福尼亚湾地区，旧金山、奥克兰和圣若泽的城市迅速取代旧蓝领工业和技术、医疗和金融服务公司的工作，很大程度上取代了先前存在的居民。随着绅士化进程的推进，住房成本和土地价值飙升。为了实现利润最大化，开发商在越来越少的地产上建造了越来越多的单元房，以至于海湾地区现在是美国第二密集的城市地区，仅次于洛杉矶。

由于中产阶级化，海湾地区飞涨的住房成本迫使许多有色人种、老年人和残疾人离开家园。从2010年到2014年，年收入10万美元或以上的地区家庭数量增长了17%，而收入较低的家庭数量下降了3%。

该地区大部分新富、收入丰厚的居民都是白人，而那些流离失所的人都是有色人种，他们的住房收入较低。因此，“经济适用房”在旧金山-奥克兰地区几乎不存在。根据ZiLuw的数据，旧金山一居室750平方英尺公寓的平均租金现在几乎每月3000美元，而一户人家的中值则达到了130万美元。

与房价飙升直接挂钩的是，海湾地区绅士化的另一个后果是旧金山的驱逐人数急剧增加。自2009以来稳步增长，旧金山的移民在2014到2015年间达到顶峰，超过2000个通知发布，比过去五年增长了54.7%。

来源

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• 理查兹，凯瑟琳。“推动奥克兰绅士化的力量”，《东湾快车》，2018年9月19日，https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content?oid=20312733.
• 肯尼迪，莫林，伦纳德，保罗。《应对社区变化：绅士化和政策选择入门》，布鲁金斯学会，2001年，https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
• 沙伦，祖金。《真实城市的死亡与生活》，牛津大学出版社，2011年5月13日，ISBN-10:0199794464。
• 赫伯，克里斯。“衡量住房负担能力：评估30%的收入标准”，《住房研究联合中心》，2018年9月，https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
• 罗斯克，大卫。“再见巧克力城”，哥伦比亚特区政策中心，2017年7月20日，https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.