養老房地產投資信託基金應該是你投資組合的一部分嗎？房地產投資信託基金（REIT）是一家擁有或資助產生收入的房地產的公司。

與共同基金一樣，房地產投資信託基金為普通投資者提供股息收入和長期資本增值。多元化或專業的房地產投資信託基金可能在一個投資組閤中持有不同的房地產型別，從公寓綜合樓到零售中心，再到細胞塔或能源管道等基礎設施。與房地產不同的是，你對房地產投資信託基金的投資是流動的，你的股票就像股票一樣在交易所交易。

房地產投資信託基金必須將其應納稅所得額的90%以上作為股息支付給股東，然後股東就這些股息支付所得稅。這樣做可以讓他們免除企業所得稅。

房地產投資信託基金允許投資者瞄準行業趨勢。在20世紀10年代初，城市增長速度自20世紀20年代以來首次超過郊區。隨著網上購物的蓬勃發展，嚴格或大量接觸商場的房地產投資信託基金給投資者帶來了更大的風險。然而，人口老齡化可能給那些希望利用人口結構變化的投資者帶來機會。對養老地產需求的增加可以預測養老房地產投資信託基金的增長。

養老房地產投資信託基金人口統計

我們很多人都在變老。每天大約有10000名嬰兒潮一代人將年滿65歲。到2030年，所有嬰兒潮一代的年齡都將超過65歲，因此每5個美國居民中就有1個達到退休年齡。美國人口普查資料顯示，到2034年，老年人的數量將在美國曆史上首次超過兒童。

隨著嬰兒潮一代年齡的增長，他們會希望或需要搬進符合他們需求的住房。通常，這些選擇屬於老年住房的範疇，從提供獨立生活選擇的面向老年人的設施到不同形式的輔助護理。

所有型別的老年生活設施的需求都將增長。NAREIT經濟學家2015年的一項研究得出以下結論：

• 老年人搬進老年公寓的頻率比過去更高，而且這些搬家的年齡比過去更小。其中一部分原因是，除了輔助生活護理之外，老年人還可以選擇其他生活方式。
• 雖然老年人生活在老年退休人員中更為普遍，但70至79歲年齡組的人增長最快。
• 富裕的老年人在老年生活方面有更多的選擇。

這些和其他人口趨勢對高階房地產投資信託基金有利。問題仍然是：這些投資好嗎？像大多數投資選擇一樣，答案是這要看情況而定。

考慮這些因素

投資於公開交易的房地產投資信託基金就像投資於任何其他公司。首先，你應該知道誰管理公司。什麼是業務/投資策略？公司的業績如何？換言之，在投資蘋果、IBM或任何其他股票之前，你應該有許多相同的問題要問和研究。

養老房地產投資信託基金主要在醫療房地產投資信託行業。不同的房地產投資信託基金中，醫療保健和特別是養老房地產投資信託基金的比例會有所不同。

除上述問題外，你應該先瞭解房地產投資信託基金是如何賺錢的。在這一大類中，有房地產投資信託基金投資於老年公寓和社群、輔助生活設施和相關財產，如醫療建築。

大型醫療房地產投資信託基金文塔斯（VTR）已在老年住房上下了重大賭註。晨星最近對房地產投資信託基金的評論回應了對高階住宅未來的一些擔憂：“隨著新的競爭性供應水平和不確定性的增加，文塔高階住宅運營資產最初享有的強勁增長已經放緩。如果供需動態減弱，業績可能繼續受到考驗。”

就像我們在商業世界看到的許多趨勢一樣，當公司發現利潤潛力時，他們往往會跳入一個商業領域。老年住宅也不例外。雖然人口結構有利於所有型別的老年生活設施，但供過於求可能會降低其盈利能力，從而降低投資於這些房地產的房地產投資信託基金的盈利能力和現金流。

根據國家老年人住房和護理投資中心（NIC）的資料，建築業繁榮，入住率低於預期，2019年降至8年來的最低水平。”需求一直很強勁，只是還不夠強勁，”考慮到新建築和供應進入市場的速度，NIC首席經濟學家兼外展總監貝思•伯納姆•梅斯（Beth Burnham Mace）在接受採訪時表示。

股息和收入

房地產投資信託基金以產生股息收入而聞名。例如，Vanguard REIT ETF（VNQ）是跟蹤摩根士丹利資本國際（MSCI）美國房地產投資信託基金指數的指數基金，截至2021年4月30日，其12個月未經調整的有效收益率為2.85%。一些持有大量高階住房的主要醫療房地產投資信託基金的收益率近年來低於預期。

底線

人口趨勢肯定有利於在這一領域持有大量股份的高階住房房地產投資信託基金和醫療保健房地產投資信託基金。然而，在投資它們之前，考慮幾點是值得的。

首先，儘管這些房地產投資信託基金的股息收入在有利於高收益率的情況下很誘人，但要考慮它們是否可持續，以及它們可能會帶來哪些額外風險。第二，高利率影響房地產投資信託基金評估加息將如何影響任何房地產投資信託基金的持有。最後，雖然人口趨勢是有利的，但重要的是保持對老年住房的潛在需求的供應。​​