什么是梅洛鸡(a mello-roos)？

Mello Roos是加利福尼亚州的一个特别税收区，为基础设施项目提供资金。选区的设立必须经三分之二的选民同意，并允许对居民征收特别税。1982年实施的州法律允许设立这样的地区，作为地方**绕过1978年州对房产税增加上限的一种方式。

梅洛-鲁斯税法仍有争议。众所周知，加州的开发商在新建造的房屋上打出了“没有梅洛的房子”的广告

了解梅洛·鲁斯

梅洛鲁斯社区设施区（CFD）可由市、县或学区创建。

Mello Roos允许当地县或市**或学区**债券，以资助特定的项目或服务。加州法律允许的项目范围从基础设施改善到警察和消防、学校、公园和儿童保育设施。

关键要点

• 梅洛区是加利福尼亚州为当地基础设施或服务融资而设立的一个特殊税收评估区。
• 税收只适用于受益于该项目的地区居民。
• 法律允许梅洛鲁斯区的建立是为了允许社区为地方项目筹集资金，尽管13号提案的房产税上限有限制。

在为该地区发行的债券债务全额还本付息之前，可收取纳税评估费。

梅洛鸡的起源

梅洛-鲁斯税是以该法案的发起人、加州参议员亨利-梅洛和州议员迈克-鲁斯的名字命名的。

他们的法案是13号提案的一个变通办法。1978年加州宪法修正案将财产税限制在评估价值的1%，并将评估的增长率限制在每年2%。

房地产经纪人必须通知潜在的买家，如果房子是在梅洛罗斯社区设施区。

梅洛-鲁斯税是针对土地评估的，但不是基于财产的评估价值。这就是它绕过13号提案规定的上限的方式。

如今，Mello-Roos最常用于在新开发项目中或围绕新开发项目创建基础设施或支持服务。它还提供了一种方法来改善老年人和不太富裕的社区，这些社区不再征收足够的财产税来支付基本服务。

梅洛·鲁斯的利弊

梅洛-鲁斯法的倡导者说，它使新的住房建设成为可能，并以较低的成本为最终买家。规划一个大型新社区的开发商要么对社区内和周围新基础设施的融资价格犹豫不决，要么通过提高房价来转嫁成本。

反对者指出，额外的税收负担和潜在的困难，**一套房子，有一个特殊的税务评估挂钩。

梅洛-鲁斯税一般不可从联邦税中扣除，因为它们不符合IRS的扣除要求。

梅洛·鲁斯的精美印花

由差价合约发行的债券被视为对房产的留置权，由于梅洛鲁斯区受到加速止赎法的约束，未能缴纳税款可能很快导致止赎。

法律要求房地产经纪人告知潜在的买家，如果一套房子属于差价合约，因此需要进行特殊的税务评估。

梅洛-鲁斯税通常列为一个财产的年度税单行项目，虽然偶尔一个地区会给业主一个单独的议案。县评估员办公室保存梅洛罗斯区的记录。