那些投资房地产的人，就像投资任何资产一样，总是面临着购买、**或持有的决定。而这些决定取决于对相关财产的评估。使用贴现现金流或资本化方法对房地产进行估价类似于对股票或债券进行估价。唯一不同的是，现金流来自租赁空间，而不是销售产品和服务。

房地产投资公司已经开发出复杂的估值模型来帮助他们做出决策。然而，通过使用电子表格工具，个人可以对大多数产生收入的房地产（包括作为住宅租赁物业购买的住宅房地产）进行适当的估价。

请继续阅读，了解任何投资者如何创造出令人满意的估值，从而剔除潜在的投资机会。

个别估值

有些人认为，如果经过认证的评估已经完成，就没有必要进行估价。然而，投资者的估价可能与估价师的估价不同，原因有几个。

投资者可能对物业吸引租户的能力或租户愿意支付的租金有不同的看法。作为一个潜在的买家或卖家，投资者可能会觉得房产比评估师有更多或更少的风险。

评估人员对价值进行单独评估。其中包括更换房产的成本、近期和可比交易的比较以及收益法。其中一些方法通常滞后于市场，在上升趋势中低估价值，在下降趋势中高估资产价值。

在房地产市场中寻找机会包括寻找那些被市场错误估价的房产。这通常意味着管理一个物业的水平超过市场预期。估价应提供一个人对一处财产的真正创收潜力的估计。

房地产估价

评估房地产的收益法类似于评估股票、债券或任何其他创收投资的过程。大多数分析师使用贴现现金流（DCF）方法来确定资产的净现值（NPV）。

净现值（NPV）是以今天的美元表示的房地产价值，它将实现投资者的风险调整后回报。净现值是通过按投资者要求的回报率（RROR）贴现所有者可获得的定期现金流来确定的。由于风险回报率是投资者所需的风险回报率，因此得出的价值是该个人投资者的风险调整价值。通过将这个价值与市场价格进行比较，投资者可以做出买入、持有或卖出的决定。

股票价值是通过贴现股息得出的，债券价值是通过贴现利息息票支付得出的。物业的价值是通过贴现净现金流或业主在从租赁收入中扣除所有费用后可获得的现金来确定的。物业估价包括估算所有租金收入，然后扣除执行和维持这些租约所需的所有费用。

分解租约

所有收入估计都直接来自租赁。租约是租客和房东之间的合同协议。所有租金和合同租金的增加（升级）将在租约中详细说明，以及空间和租金优惠的选择。业主还向租户收回部分或全部物业费用。这种收入的收取方式也在租赁合同中说明。租赁主要有三种类型：

• 全套服务租赁
• 净租赁
• 三重净租赁

在全套服务的租赁中，租户除了支付租金外不支付任何费用。在净租赁中，承租人通常在搬进物业后的一段时间内支付他们那部分增加的费用。在三重净租赁中，承租人按比例支付所有物业费用。

以下是准备收入评估时必须考虑的费用类型：

• 租赁成本
• 管理成本
• 资本成本

租赁成本是指为吸引承租人和执行租赁合同所需的费用。管理成本是指物业层面的费用，如水电费、清洁费、税金等，以及管理物业的任何成本。收入减去营业费用等于净营业收入（NOI）。NOI是指物业正常运营产生的现金流。然后从净营运收入中减去资本成本得出现金流。资本成本是维护财产的任何定期资本支出。这些包括用于租赁佣金、租户改善或未来物业升级的资本储备的任何资本。

估价实例

一旦确定了定期现金流，就可以对其进行折现以确定房地产价值。图1显示了一个简单的估价设计，可以根据大多数房产的价值进行调整。