抵押担保证券是通过汇集大量抵押贷款而产生的债务工具。通常，创建抵押担保证券需要一个特殊的过程，涉及多个方面，如贷款发起人、投资银行和评级机构。在向各方发放抵押贷款后，贷款发起人将贷款出售给投资银行。评级机构对基础抵押贷款进行评估和评级，并为其提供反映其风险水平的不同评级。根据他们的评级，投资银行将抵押贷款分为不同的类别，然后将其出售给投资者，这些投资者在一定时期内定期收取款项。

通常，创建抵押担保证券的过程称为证券化。这一过程涉及贷款发起人、投资银行、评级机构和其他机构。抵押担保证券创建后，将出售给定期支付利息的投资者。贷款发起人可能是商业银行、抵押贷款银行或其他专门发行抵押贷款的实体。这些抵押贷款通常用于购买住宅和/或商业房地产。

评级机构进行必要的分析，以评估与基础抵押贷款相关的风险。此类风险包括违约的可能性，即借款人无法偿还其贷款的情况。在评估池中的不同贷款后，评级机构将使用通常从AAA高到CCC低的等级对不同的抵押贷款进行适当评级。AAA级至BBB级的抵押被视为投资级，而BB级及以下的抵押被视为低于投资级。

投资银行根据等级将抵押贷款分为不同的“部分”。基本上，部分贷款是具有不同风险和回报水平的抵押贷款池的一部分。也就是说，份额是更大池的一部分，它可能具有不同于其他部分的特性。例如，AAA级抵押贷款构成了AAA级贷款，在整个贷款池中，AAA级贷款是最安全的，因为它们相对安全，所以产生的回报低于风险较高的贷款。这些份额出售给投资者，那些厌恶风险的人通常会选择AAA份额，而那些对风险感到舒适的人则会购买风险较高的份额，如CCC评级的份额。

基本上，当从发起人处获得抵押贷款的各方支付本金和利息时，资金将流向投资者。在一种典型的方式中，支付可能以自上而下的方式进行。也就是说，AAA评级的证券处于最高级别，AA评级的证券紧随其后，一直到CCC。因此，持有AAA级证券的投资者首先获得报酬，在完全覆盖之后，B级投资者接着获得报酬，一直到CCC级投资者最后获得报酬。相反，当无法支付时，例如在某些基础抵押贷款违约的情况下，证券受到的影响顺序相反，从CCC评级一直到AAA。

抵押担保证券交易可能涉及所谓的服务商。通常情况下，服务商的主要工作是收集抵押贷款付款，监控逾期付款，并在发生违约时执行所有必要的任务。此外，服务商还将与受托人打交道，受托人负责确保购买抵押担保证券的投资者获得报酬以及其他责任。