第1部分第1部分（共3部分）：了解抵押贷款票据市场

1. 1了解抵押票据的概念。当购房者从金融机构或其他个人处获得抵押贷款以购买房屋时，购房者同意在一段时间内以设定的利率付款。获得这些付款的权利，即抵押贷款票据，由提供原始资金购买房屋的机构或个人持有。票据持有人可以选择一次性出售票据。这让他们可以立即偿还贷款，而不是等待抵押贷款的所有付款（可能需要15到30年）。购买抵押贷款票据的好处在于，在贷款期限内，它为票据持有人提供稳定、被动的收入流。例如，这对打算退休的投资者来说可能很重要。
2. 2了解投资抵押贷款票据的风险。在任何抵押票据投资中，票据持有人承担违约风险。当借款人无力支付房产的抵押贷款时，就会发生违约。这意味着该房产现在已经拖欠，票据持有人不再收到抵押贷款（意味着他们的投资没有回报）。如果经过足够的时间，票据持有人可以取消房产的赎回权，并从借款人手中收回房产。如果发生收回，票据持有人必须希望房屋的销售价格涵盖他们购买抵押票据的金额。否则，他们将在投资上蒙受损失。在某些商业地产和信用状况不佳的借款人拥有的房屋中，违约风险较高。然而，从理论上讲，任何财产都可能违约。
3. 现在可以在哪里购买抵押债券。抵押债券在债券持有人（银行或个人）和二级市场上的买家之间进行交易。首先，搜索提供抵押贷款票据的房地产投资服务或投资经纪公司。此外，还有专门的抵押贷款票据交易网站。在网上搜索这些机会，并仔细考虑你的选择。在投资任何资金之前，彻底研究你选择的经纪人或网站的合法性。寻找之前参与者的官方许可证和评论。在投资时一定要非常谨慎。
4. 4了解抵押贷款可以持有的房产类型。投资者可以购买土地、单户住宅、共管公寓、商业地产或租赁地产上的抵押贷款。哪种类型的抵押贷款票据财产类型适合你将取决于你的预算和风险承受能力。例如，最实惠的抵押贷款票据通常是单户住宅。对于普通投资者来说，商业和土地抵押贷款的成本可能会高得令人望而却步。风险将取决于具体的房地产，但一般来说，商业房地产将是比住房抵押贷款风险更高的投资（假设借款人有良好的信用）。在投资前评估每一处房产的风险。
5. 5了解不同类型的抵押贷款融资。除了银行和其他金融机构提供的抵押贷款外，还有私人提供的抵押贷款。这些被称为私人抵押贷款，包括卖方融资的房地产，卖方将购买价格贷款给买方，以及私人贷款人抵押贷款。如果由于违约风险（即他们无法偿还贷款的风险）而无法获得优质的机构抵押贷款，购房者通常会选择这些选项。这些抵押贷款的利率通常高于市场利率，保证债券持有人获得更高的回报；然而，这与持有此类票据的风险是平衡的。如果买主无力付款，票据持有人必须收回房产，并希望销售价值能覆盖他们的投资。一些卖方融资的房地产也依赖于一种融资方式，包括大额付款（贷款期结束时支付的大额一次性付款）。这些付款可能数额巨大，借款人很难偿还，因此他们通常会在大额付款到期前的某个时间对贷款进行再融资。不过，如果持票人拖欠了小额款项，他们可能会向持票人返还。

第2部分第2部分，共3部分：寻找合适的抵押贷款

1. 1确定你的风险水平。弄清楚为了获得高回报，你愿意承担多少风险。这有助于选择你想要进行的抵押贷款投资类型。你可以从抵押贷款中获得可观的回报，但这意味着你将承担一定程度的风险。例如，以高贷款价值比出售的抵押贷款可能会带来诱人的回报，但如果借款人违约，即使你取消了房产的止赎权，你也可能无法收回所有的钱。
2. 2决定购买哪种类型的抵押贷款。投资抵押贷款就像投资其他任何东西一样。有很多选择，你想找到你认为能给你带来健康回报的投资类型。考虑上面给出的不同选项，并决定哪一个对你最有意义。
3. 3.寻找抵押贷款。一旦你确定了一种投资方式，是时候寻找机会了。搜索投资经纪公司和抵押贷款票据交易网站，找到几处投资房产，以便进一步调查。潜在投资者也可以在当地报纸或Craigslist上刊登广告，表示他们将以现金购买抵押贷款。投资者还可以进行公共记录搜索，以找到抵押贷款持有人。与该县相关部门的人交朋友。适当的部门因县而异；从房地产估价师办公室开始，询问哪个部门记录抵押贷款。投资者应该从这里开始搜索公共记录。在二级市场上寻找抵押贷款有几个具体的在线选项。与几乎所有其他类型的搜索一样，通常最好从网上开始。
4. 4仅位于第一位的注意事项。确保你购买的纸币是第一位的，而不是第二（或第三）位的。顾名思义，如果借款人违约，第一位抵押贷款持有人首先有权获得该房产。如果你在第二位购买抵押贷款，而贷款人违约，那么很可能房产将以大幅折扣出售，剩余股权将全部归第一位的抵押贷款持有人所有。

第3部分第3部分，共3部分：完成采购

1. 财产的价值由我决定。如果你花20万美元买了一张纸币，并且被告知房产价值30万美元，那么你需要核实房产的实际价值是否为30万美元。你可以使用Zillow这样的在线服务自己搜索房产。以确定房屋的价值或进行专业评估。这将确保你的投资实际上和卖家声称的一样有价值。为了让你安心，你可以自己尽可能地查看和评估房产，并确定它是否值得宣传的价值。请记住，财产价值有时会很快发生变化。任何评估价值都可能随着房地产及其周围环境的变化而变化。
2. 2确保抵押贷款符合您的风险状况。无论你是想买一张违约的票据，以便获得更高的回报，还是想买一些风险较小的票据（比如可靠支付的抵押贷款），以提供适度的回报，确保你评估的票据符合你的财务目标。违约票据可能会使您难以收取抵押贷款付款，因为这意味着借款人不再有能力支付约定的款项。违约还可能导致进一步的复杂情况，如推迟维修费用和取消抵押品赎回权。
3. 3对借款人进行信用检查。如果借款人面临破产，你可能很难在票据上收款。借款人必须给予你进行信用检查的许可，但与其说抱歉，不如说安全。
4. 4获取与贷款相关的所有原始法律文件。在这里，你需要确保所有的法律和财务索赔都是有序的。你可能需要在你最喜欢的电子表格上运行你自己的摊销计划，以确定票据上的金额与卖家所说的一致。此外，原始法律文件应包含有关评估、原始贷款价值和利率的信息。
5. 5.交易失败。一旦你确信一切都如广告所示，并且抵押贷款符合你的财务目标，就出价吧。与其他市场一样，抵押贷款市场通常也有谈判的空间。提供低于卖家要求的价格，以获得最大回报。最好让律师参与进来，至少在你购买第一笔抵押贷款时是这样。你不想因为忽略了法律上的技术问题而陷入财务困境。

• 在当前抵押贷款持有人发行票据时，不要信任该房产的权益。房地产市场过去波动很大，所以请从一个独立的方面进行评估。