什么是最终资本化率(the terminal capitalization rate)？

最终资本化率，也称为退出率，是指在持有期结束时，用来估计房地产转售价值的比率。每年的预期净营业收入（NOI）除以终端资本率（以百分比表示）得到终端价值。

最终资本化率是根据可比交易数据或被认为适合于特定房地产位置和属性的数据估算的。

关键要点

• 最终资本化率或退出率用于估计持有期结束时的房地产转售价值。
• 入市资本率是物业的第一年预计净营运收入除以物业的购买价格。
• 如果最终资本化率低于实际资本化率，通常意味着房地产投资是有利可图的。

了解最终资本化率

持续资本化率是预计的第一年净营业收入（NOI）除以初始投资或购买价格。相反，最终资本化率是上一年（退出年度）的预计净营运收入除以销售价格。如果这一利率低于现行资本化率，通常意味着房地产投资是有利可图的。

大多数房地产投资专业人士都认为，将终端资本化率与当前市场的利率相匹配是很重要的，要记住，将终端资本化率推高一点可能是对开发项目更安全的测试。动态电子表格有助于对开发项目进行压力测试，以确定最高的最终资本化率，这仍将为投资者提供足够的利好。

精明的房地产投资者寻找市场和房地产类型，市场资本化率预计将下降，因为较低的最终资本化率，相比于资本化率，将导致资本收益，假设净营业收入不会减少持有期间。必须考虑的一些数据包括各类空间的供应和需求指标，以及假定与各业务领域有关的服务和费用。

尽管未来总是不确定的，但任何持有期的结束都有两件事是确定的：建筑物将老化，市场将发生变化。因此，至关重要的是，所有的房地产投资者汇编和分析尽可能多的数据，以准确地确定一个项目的最终资本化率。

终端资本化率示例

一位投资者以一亿美元的价格购买了一处完全占用的房产。第一年净营运收入估计为500万美元。因此，资本化率为5.0%。七年后，投资者认为最终资本化率约为4.0%。考虑到沿途租金上涨的因素，去年的净营运收入预计为550万美元（假设全部入住）。

转售价值估计为1.375亿美元（净营运收入550万美元除以4.0%的终端资本化或退出率）。