土地使用问题是每个房地产交易的重要组成部分。您所在地区的土地使用控制对您开展房地产业务的方式有重大影响。但土地利用究竟意味着什么，其意义又是什么呢？当你拥有一个不动产，如土地或建筑物，首先想到的可能是地权的问题。排除他人和防止他人干扰您享受财产的权利是基本权利。为了保护和尊重这些权利，土地利用规划和区划发挥了作用。

顾名思义，土地使用与规划、控制和财产权有关。土地利用是一个通用术语，其含义往往是上下文关系。土地使用管制和分区对我们的日常生活尤其重要。那么分区是什么意思呢？分区是通过将一个城市划分为不同的区域来分配土地。分区可以被视为一种集体财产权，但没有得到正式承认。事实上，分区和土地使用管制对房地产的使用和发展影响较大。我们将一些关键点分解，以澄清两者之间的重大差异。

什么是土地利用(land use)？

土地利用是一个没有普遍定义的通用术语。土地利用可能涉及很多事情；它可以指建筑物或居住者，它可以指与土地占用有关的问题，也可以指土地上发生的活动种类。土地利用是指土地的功能，特别是土地的用途。土地利用是一个组织土地利用的过程，以满足居住者的需求，同时尊重土地的能力。以前，土地利用规划仅限于土地的现有用途。随着土地利用的日益复杂，土地利用规划也越来越复杂。

什么是分区(zoning)？

分区是将一个城市或社区划分为不同的地区，其中某些活动是禁止的，而其他活动是允许的。分区实际上是一种规划控制工具，是**根据土地用途、用途、地质等对土地的实物开发进行调控的方式，是根据预先确定的规划对土地用途进行调控和限制。它定义了管理人们和机构在我们的城市、郊区和城镇可以和不能建设什么和在哪里建设的规则。分区告诉我们我们的房子有多高，离街道有多远。分区的目的是保护和保存土地使用价值。

土地利用与区划的区别

定义

–土地利用是一个组织土地利用的过程，以满足居住者的需求，同时尊重土地的能力。土地使用规划平衡了私有财产权和期望的社区性质。

分区定义了规则和法律，管理人们和机构在我们的城市、郊区和城镇可以和不能建造什么和在哪里建造。分区实际上是一种规划控制工具，是**根据土地用途、用途、地质等对土地的实际开发进行调控的方式。土地利用控制和分区对我们的日常生活尤其重要。

名称

–土地管理通过使用土地使用名称（LUD）完成。土地使用名称规定了管理土地面积及其所含资源的方法。路德强调某种资源或资源的组合。LUD被分配或分配到与兼容分区相对应的特定土地区域。

分区名称界定了控制房地产开发的法规和法律，以及如何使用房地产。分区是一种集体财产权，允许管理当局规定某些地理区域内的财产如何使用的条款。

分类

–没有理想的土地利用分类，因为人们对什么是土地利用有相当多的不同意见。主要有六种土地利用类型，包括农业用地、休闲用地、交通用地、城市用地、林地和商业用地。

另一方面，分区通常分为四种主要类型：绩效分区、激励分区和强度分区。地方管理当局在如何使用分区法来规范土地开发方面有很大的灵活性。

目的

–分区是当局用来管制和控制其境内土地开发的最常见的土地使用管制形式。地方管理机构颁布的分区法规定了如何开发和使用特定地块。分区法对土地的开发程度作出了限制。

土地使用计划和分区通常被认为是一回事。然而，它们是为城市规划和发展服务的不同目的的不同元素。

土地利用与分区：比较图

总结 - 土地利用规划(of land use) vs. 分区(zoning)

土地使用计划和分区通常被认为是一回事。然而，它们是为城市规划和发展服务的不同目的的不同元素。顾名思义，土地使用与规划、控制和财产权有关。分区，另一方面，是分配土地在一个城市划分为不同的区域。分区的目的是保护和保存土地使用价值。