方法1方法1/4：了解租户改进和租赁权改进

1. 1定义租户改进。承租人改进是业主进行的资本改进。房东进行这些改进是为了给房客准备空间。这些改进成为该房产的永久组成部分。它们归房东所有，即使承租人占有房产，它们仍然是房东的资本资产。例如，假设一个房东拥有一栋商业建筑，他想把它出租作为办公空间。为了吸引合适的租户，房东安装地板和墙面覆盖物、天花板、隔板、空调、消防和安保。房东为这些改进支付费用。

2. 2确定租赁改进。租赁权的改进包括承租人对物业的定制。例子包括架子、橱柜和绘画项目。根据租赁协议中承租人改进部分的协商方式，承租人或出租人均可支付这些改进费用。例如，假设一个房东拥有一个商业空间，而一个美发沙龙和水疗中心的所有者想要租用它。这家美发沙龙的老板计划为私人房间安装地毯、照明、墙壁和门。房客或美发沙龙的所有者支付装修费用。有时，房东会给租客一种津贴，称为租客改善津贴，以支付租赁权的改善。这种津贴通常是每平方英尺空间的一定金额。如果租赁改进的成本超过承租人改进津贴，承租人将自费支付这些改进。有时，房客独自支付装修费用。无论付款安排如何，在大多数情况下，在租赁期结束时，这些改进都将成为房东的财产。

3. 3租户改善和租赁权改善的账目。承租人改善和租赁权改善通常符合资本支出的条件。这意味着改进的成本超过了公司设定的预定限额，即资本化门槛（通常在5000美元到10000美元之间）。资本支出在资产负债表上记录为一项资产，然后使用折旧或摊销在损益表上随时间计入费用。如果出租人对承租人进行了改善，资本支出将作为资产记录在出租人的资产负债表上。然后，使用资产使用年限内的折旧将费用记录在房东的损益表上。如果承租人支付租赁改进费用，资本支出在承租人的资产负债表上记录为资产。然后，该费用在损益表中记录为租赁期或资产使用期内的摊销，以较短者为准。承租人以分期付款而非折旧的方式支付租赁改良物的费用，因为在租赁结束时，改良物的所有权归出租人所有。因此，这些改进被视为无形资产，使用摊销代替折旧。

4. 4了解折旧和摊销之间的区别。折旧和摊销都是在损益表上记录资本支出费用的方法。有些人可以互换使用这些术语，尽管这在技术上并不正确。折旧和摊销之间的差异与有形资产和无形资产有关。有形资产是有形资产，如土地、建筑物或设备。这些都记录在折旧中。折旧是使用资产的使用寿命和残值，或资产在使用寿命结束时可以出售的金额来计算的。无形资产是非实物资产，如许可证、版权、专利或商标。这些费用记作摊销。

5. 5.费用租赁改进和摊销。承租人对租赁权进行改进，并将其摊销。尽管许多租赁改进实际上是有形资产，如地毯或橱柜，但承租人会记录这些改进的费用和摊销。原因与资产所有权有关。由于出租人在租约结束时保留了对改进的所有权，因此承租人没有残值。因此，租赁改进被视为无形资产，并按摊销入账。

6. 6折旧费用。房东对房客进行改善，并将其折旧。这些资本购买与其他普通资本购买一样。它们是房东拥有的有形资产。它们有使用寿命和残值。房东在资产负债表上将其作为资产记录，然后在损益表上以折旧的形式随时间支出。

方法2方法2/4：租赁改进的会计核算

1. 1了解谁负责租赁改进。由于承租人为其支付费用，因此承租人应为租赁权改善进行登记。承租人将资本支出作为资产记录在自己的资产负债表上。然后，改进的成本在承租人的损益表中记录为一段时间内的摊销。例如，假设从房东那里租赁商业空间的美发沙龙和水疗中心花费35000美元进行必要的改进。是美发沙龙将这些资产和费用记录在资产负债表和损益表上。

2. 2确定摊销期限。美国国税局要求租赁改良在租赁期或改良的使用寿命内摊销，以较短者为准。因此，假设美发沙龙与房东签订了一份五年的租约，而租赁改善的使用寿命估计为七年。由于租赁期短于改造的使用寿命，因此费用将在五年内摊销。美发沙龙将在自己的会计文件中记录五年内每年7000美元的摊销（35000/5年=每年7000美元）。

3. 3.延长摊销期。摊销期可以延长到租约到期日之后。必须满足某些条件，以保证承租人续租。例如，房东可以提供低价续租选项。或者，房东可能会因为未能续租而收取罚款。这两种情况中的任何一种都会强烈激励承租人续租，因此摊销期可以延长，从而减少摊销费用。例如，假设发廊可以承诺在租约到期后再续租五年，因为如果他们续租，房东会提供租金折扣。在这种情况下，租赁期为10年，设备的使用寿命仍为7年。现在，更短的周期就是改进的使用寿命。因此，美发沙龙将在七年内摊销这些费用。年度摊销费用为5000美元（35000/7年=5000美元/年）。

4. 4记录摊销。摊销的日记账分录包括借记承租人损益表上的摊销费用行，贷记承租人资产负债表上的累计摊销账户。日记账分录是以这种方式进行的，以实现匹配原则。会计中的匹配原则说，费用由公司在与相关收入相同的期间报告。根据匹配原则，美发沙龙在第一年记录租赁改进的全部成本（35000美元）是不正确的，因为与这些改进相关的收入将在未来几年产生。通过摊销，租赁权改良的部分成本从承租人的资产负债表转移到承租人的损益表中，以便与使用这些项目获得的收入相匹配。

方法3方法3/4：核算租户改善津贴

1. 1了解谁负责租户改善津贴。承租人改善津贴是指出租人同意为租赁权改善支付的金额。津贴在财务报表中的记录方式取决于业主和承租人之间协议的性质。房东可能已经同意偿还房客的费用。或者，承租人可以获得几个月的免费或折扣租金。

2. 2记录免租期或缩短租期。承租人和出租人都需要在租赁期内以直线法确认租金。这意味着整个租赁期内的租金总额应除以租赁期内的月数，以便每月记录相同的租金金额，即使是免租或减租月。例如，假设美发沙龙的租约规定，每月租金为2000美元，租期为60个月，房东同意以免费租金的形式向租赁改善提供10000美元，租期为五个月。在本例中，美发沙龙在55个月内每月支付2000美元，或总共支付11万美元（2000 x 55=11万美元）。租赁期限为60个月，因此必须记录为承租人费用和出租人收入的月租金必须为1833.33美元（110000/60=1833.33美元）。

3. 3记录对承租人租赁权改善的补偿。如果出租人偿还承租人的租赁改进费用，这被视为租赁激励。承租人和出租人都必须在资产负债表上记录激励的全部金额。然后，在租赁期内，该激励被记录为递延租金。房东将激励的总价值作为资产记录在资产负债表上。然后，该资产在租赁期内作为租金收入的减少而支出。承租人在资产负债表上记录激励的总价值作为负债。然后，该负债被记录为租赁期内租赁费用的减少。假设在上面的例子中，房东给了房客10000美元用于租赁权的改善。房东将在资产负债表上记录10000美元作为资产。如果租赁期为60个月，那么在损益表中记录的租金收入每月减少额为166.67美元（10000/60=166.67美元）。在同一个例子中，承租人会在自己的资产负债表上记录固定资产项下的1万美元负债。这将被租赁期内每月租金费用减少166.67美元所抵消。

方法4方法4/4：租户改善的会计核算

1. 1了解租户改进的负责人。由于出租人为承租人的改进支付费用，因此这些改进的所有费用均由出租人记录。承租人的装修在出租人的财务报表中被视为普通资本支出。支出总额在房东的资产负债表上记为资产。然后，每个月，折旧费用记录在房东的损益表上。

2. 2计算改进的可折旧金额。为了准确记录资本支出，了解租户改进的总成本。你还需要知道改进的有效期。最后，了解任何资产的残值。从总支出中减去残值。这是每月在房东账户上折旧的金额。例如，假设房东支付了35000美元用于资本改良。使用寿命为7年（或84个月）。残值1400美元。因此，折旧金额为33600美元（35000-1400美元=33600美元）。

3. 3计算每月折旧。将可折旧金额除以资产使用寿命内的月数。每个月，为每月折旧做一个日记账分录。在房东的损益表上记下折旧费用的借方。在房东的资产负债表上记下累计折旧。例如，如果折旧金额为33600美元，使用寿命为84个月，则使用公式$33600/84=$400计算折旧。这是每月要记录的折旧金额。